【住宅ローン】年収500万でいくら借りれる？マイホーム計画は人生計画なんだ

どうもどうも、ビスケです。
（＠beeesuuukeee）

現在、関東でマイホームを探し中の我が家。

希望エリアは、夫の勤務地『東京』or夫婦の地元『神奈川』。

マンションに絞って探しているわけですが・・・

戸建てとマンションのメリットデメリット。我が家がマンションを選ぶ理由

気になるのがお金の話。

うちっていくらくらいの家を買えるの？

みんなコレどうやって決めた？

家を買うには、まずは適正な予算を知ることが大事。

こないだFPさんに相談に乗ってもらったので、ちょっと書いてみます。

いくらの家が適正？年収と住宅価格の目安

一般的に住宅価格は年収の5～6倍が目安

マイホームを買う人は『うちはいくらくらいの家を買えるのかな？』これ気になることですよね。

一般的に、住宅ローンの目安は年収の5～6倍なんて言われていますが

これはあくまで、頭金0で35年ローンを組む、という前提での目安です。

つまり、年収500万の人が頭金0で35年ローンで家を買う場合、

目安は年収の5～6倍にあたる2500～3000万がいいんじゃない？ということですね。

しかし、最近は晩婚の人も多いため、ある程度年いってから家を買う人もちらほら。

ある程度年齢が行ってから買おうとすると『35年ローンが組めない』という問題が出てくることも。

まぁある程度年いってるんだから、その分お金を持っている可能性は大ですが・・・

って場合は、年収×5～6倍を目安にしていると危ないので、予算を下げる必要があるかも。

例えば、3000万を金利1.5％で借りる場合、35年で返すのと20年で返すのはこれだけ違います。

ローンを組む年数が短いと、同じ額を借りても毎月これだけ負担額が変わります。

年収500万で月14.5万の支払いはなかなか厳しいよね。

ちなみに、ローンは80歳までに完済しなければならない、というルールがあり
逆算すると45歳までなら35年ローンの申し込みは可能なんだけど

大体の人は、定年が60～65歳。

定年後もその年収が維持できるのかな？
身体はずっと元気なのかな？

たいていの人はそのリスクに備えるために、定年までにだいたい返し終わるよう計画するそうです。

これとは逆に
頭金をたくさん用意することで、年収の５～6倍以上の家を買うことも可能です。

このように、年収500万でも頭金が4000万あるなら、年収の8倍の4000万の家でも余裕で買えちゃいますし

このA君が若くて35年ローンを組めるなら、頭金4000万＋住宅ローンで年収の10倍以上の7000万の家だって買えちゃうかもしれないし

さらに言うと、頭金5億持ってたら、年収の100倍の5億くらいの白金かギロッポンの超高級マンションで美女をはべらせてブイブイ・・・ってもう聞いてないか？

とりあえず、年収の5～6倍というのはあくまで【目安】！

頭金の有無や、ローンを組める（返していける）年数など、その家庭の状況によってかなり変わってくるので

単純に『家の値段は年収の5～6倍』ではないんだな～。

返済負担率って知ってる？家賃は手取りの30％とかいう、アレ

返済負担率とは、年収のうち返済額（ローン）がどのくらいを占めるのか？ってものです。

賃貸でも、家賃は手取りの30％までにしとけよ！とか言われるアレです。

返済負担率＝年間返済額÷年収×100　で出すことができます。

と、言われています。

返済負担率はマックスでも35％、安全に考えるなら25％以内に抑えておこう、ってことね。

こう考えるのは危険。

この『年収』って書き方がクセ者で、普通『年収』って言うと税込み年収じゃないですか。

この数式、税込み年収で計算しているサイトもたくさんありますが

FPさんによると

『税込み年収って、そこから税金が引かれたりするので全て自由に使える金額ではない。なので、この計算式の【年収】は、手取り年収で考えたほうが安全』

だそうだ。

ってことで、ざっくりですが、年収から手取り年収を計算するには
年収×0.75～0.8＝手取り年収
で出せるので

年収500万の人なら手取りは375～400万。ってことになります。

（条件によってかわるのでざっくりです）

この『返済負担率』は年収が低い人ほど気を付ける必要があります。

手取り20万で、返済率30％→【毎月6万返す】ってことは残る14万で生活しなきゃならんということですが

手取り200万で、返済率30％→【毎月60万返す】ってことは残りは140万。余裕で生活できる。

同じ返済負担率30％でも、残る額がこんだけ違うんです。

これね、手取り200万の方なら一般的にはアウトな返済率50％でも、毎月手元に100万残るので生活は成り立ちますよね。

なので、これは何％かってことよりも

結局、住宅ローンを払った残りの金額で生活できるか？ってのをシミュレーションしたほうがいいですね。

どんな家を買いたいか＝どんな人生にしたいのか

FPさんにライフプランシミュレーションというのをしてもらったのですが

我が家のお金の流れや、お金の考え方をとにかく細かくヒアリングされ、素っ裸にされました。（いやん）

恥ずかしい思いをしたおかげで、我が家のオリジナルのライフプラン表を作っていただくことができました。

ライフプラン表とは何年後にこんなイベントがあって（例えば子ビスケが小学校に上がって〇〇円使う、とか）

10年後、20年後、30年後に貯金はいくらくらいになってて

退職時にローンがいくらくらい残っている、なんていう

我が家のお金の年表です。

我が家は、

という理由により、年収の6倍以上の物件を買っても大丈夫なのでは、という結果になりました。

これを作ってて思ったのが

どんな家を買いたいか（いくらくらいの家を買いたいか）

って、その人が家にどのくらいの重点を置いているか、なのかなって思ったんです。

ていう価値観の人は、無理して年収の7倍の家を買っても

家のために他を抑えられたり、ローンのプレッシャーでいいかんじに収入アップしたり

『ちょっと背伸びしたけど幸せだわ』ってこともあるかもしれないし。

だからやっぱり年収の5～6倍、って単純にくくってしまうのは、違うんだろうな。

どんな家に住みたいか、ってのは

どんな生活をしたいのか、どんな人生を送りたいか、ってのを真面目に考えることがスタートなのかもしれません。

でね

このライフプラン表によると、

我が家は年収の７倍の家を買っても定年までにしっかり住宅ローンを返し終わり、

老後に６千万くらい貯金ができているという計画になっていた。

FPさん『さらに、奥様がいま専業主婦ということは、まだ年収の伸びしろがあるので、年100万くらいのパートをしたバージョンも作っておきました。』

そっちは老後に1億近いお金が！！？

むむ。ウチってすごいじゃん」・・・

でもこれさ、よーく見てると夫の年収の伸び幅がすさまじくて

FPさんに報告したんだけど、これは専用のソフトで職業を入力すると自動的に出てくる数字らしくて

FP『なので大丈夫です！』

だ、大丈夫じゃないだろうwww

そんなわけで、そのちょっとうさんくさいライフプラン表は家に持ち帰り

それを参考にしながら夫がエクセルで計算しなおし。

夫の出世はなだらかで、

退職金も少なめに計算し

私もパートすらしない。という

超安全サイドの計画表を作成。

それによると年収の7倍の家は、ちょっと、いやかなり危ないということが判明(笑)

まあ、何はともあれ、このライフプラン表のおかげで我が家のだいたいの住宅価格（住宅ローン）の目安がわかったというのも事実。

今マイホームが欲しくて、予算で迷っている方がいたら

マンションモデルルームへ行くと、無料でライフプラン表を作ってもらえるので
一度近所のモデルルームへ行ってみるといいかもしれませんよ！